4 proste kroki do sprzedaży domu z odwróconą hipoteką

17 lutego 2021

by Christine Bartsch

Opublikowano 29 marca 2019 29 marca 2019

5-6 min czytania

Niektórzy właściciele domów błędnie uważają, że odwrócona hipoteka daje bankowi kontrolę nad domem lub zabrania im sprzedaży nieruchomości w ich własnym harmonogramie. I chociaż oszustwo odwróconego kredytu hipotecznego jest ryzykiem, którego należy być świadomym i przed którym należy się wystrzegać, prawda jest taka, że ​​sprzedaż domu z odwróconą hipoteką jest bardzo podobna do każdej innej sprzedaży domu. To wciąż twój dom.

Jest jednak kilka punktów nacisku: podczas całego procesu musisz pozostawać w bliskim kontakcie z pożyczkodawcą, aby uniknąć jakichkolwiek konsekwencji prawnych. Jeśli nie wydaje się, że aktywnie sprzedajesz nieruchomość lub nie dotrzymujesz terminów określonych w umowie, możesz stanąć w obliczu możliwości wykluczenia.

Dobra wiadomość jest taka, że ​​jeśli będziesz przestrzegać zasad, proces może być dość bezbolesny. Pełne zestawienie otrzymaliśmy od doświadczonego specjalisty ds. Kredytów hipotecznych, który pomógł nam opracować standardową procedurę w czterech prostych krokach.

Źródło: (Floriane Vita / Unsplash)

Odwrotne kredyty hipoteczne bez regresu chronią Cię przed zadłużeniem więcej, niż jest wart Twój dom

Kiedy zaciągasz odwrotną hipotekę, tytuł własności pozostaje w Twoim imieniu – innymi słowy, pozostajesz właścicielem bez względu na wszystkowięc możesz sprzedać dom.

„Sprzedaż domu z przypisanym odwróconym kredytem hipotecznym nie różni się niczym od sprzedaży domu z tradycyjnym kredytem hipotecznym – wyjaśnia Tim Kennedy, pierwotny pożyczkodawca i Certified Reverse Mortgage Professional w US Mortgage Corp.

„Pożyczkodawcy spłaca się saldo tego, co jest mu zadłużone w momencie sprzedaży, a pozostały kapitał jest następnie wypłacany właścicielowi domu lub spadkobiercom.

W przypadku odwróconej hipoteki nie podpisujesz domu w banku, po prostu pożyczasz pod zastaw kapitału własnego, który zgromadziłeś.

Oznacza to, że możesz sprzedać dom i spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w dowolnym momencie bez płacenia kary.

Niestety, nawet jeśli możesz swobodnie sprzedać swój dom, możesz w rzeczywistości nie zobaczyć żadnych wpływów ze sprzedaży.

W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego z czasem zmniejszasz swój dług – co z kolei zmniejsza kwotę odsetek płaconych przez cały okres trwania pożyczki – do czasu spłaty kredytu hipotecznego.

Jednak w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego nie płacisz miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Więc twój dług raczej rośnie, a nie maleje w czasie. Z każdym mijającym miesiącem odsetki zwiększają zadłużenie – co oznacza, że ​​może ono potencjalnie wzrosnąć ponad wartość kapitału własnego, jaki masz w domu.

Tak więc, chyba że sprzedasz dom przed wyczerpaniem się kapitału, nie otrzymasz żadnych pieniędzy ze sprzedaży domu – saldo pożyczki wraz z narosłymi odsetkami trafi do pożyczkodawcy w celu spłaty odwróconego długu hipotecznego.

Dobra wiadomość jest taka, że ​​większość odwróconych kredytów hipotecznych to pożyczki bez regresu – zwłaszcza jeśli zdecydowałeś się na ubezpieczony federalnie hipotekę na konwersję kapitału do domu (HECM), która jest jedyną odwróconą hipoteką wspieraną przez rząd federalny.

Oznacza to, że ani ty, ani twoi dziedziczący spadkobiercy nigdy nie będziecie na haku, aby zapłacić pożyczkodawcy dodatkowe fundusze przekraczające wartość domu.

Mówiąc prościej, jeśli dom sprzedaje się za mniej, niż jesteś winien z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego bez regresu, nie musisz szukać gotówki, aby wyrównać różnicę.

A oto jeszcze lepsza wiadomość: jeśli twój dom zostanie sprzedany za więcej, niż jesteś winien z tytułu odwróconej hipoteki, wszelkie dodatkowe pieniądze, które pozostaną ze sprzedaży domu po spłacie pożyczki, trafią do ciebie (lub twoich spadkobierców).

Kiedy musisz sprzedać dom z powodu odwróconej hipoteki

Chociaż możesz sprzedać swój dom obciążony hipoteką odwróconą, kiedy tylko chcesz lub potrzebujesz, istnieje kilka scenariuszy, w których będzieszmusiałsprzedać.

Te scenariusze – które powodują zbliżający się termin spłaty odwróconego kredytu hipotecznego – nazywane są zdarzeniami zapadalności:

Z drugiej strony, wykorzystanie całego kapitału własnego domuniejest zdarzeniem wymagalności.

Oznacza to, że nawet jeśli Twój odwrócony kredyt hipoteczny przekroczy dostępny kapitał przed wyprowadzką lub śmiercią, możesz pozostać w domu na czas nieokreślony bez dokonywania spłat kredytu hipotecznego – o ile pozostaje on Twoim głównym miejscem zamieszkania.

Jednak nadal będziesz musiał utrzymywać nieruchomość i opłacać wydatki mieszkaniowe, w tym podatki od nieruchomości i opłaty HOA, lub wyzwolisz zdarzenie wymagalności i będziesz musiał spłacić odwróconą hipotekę lub sprzedać dom.

4 kroki do sprzedaży domu z hipoteką odwróconą

Kroki prowadzące do sprzedaży domu z hipoteką odwróconą tak naprawdę nie różnią się od tych, które należy wykonać w przypadku sprzedaży domu z tradycyjnym kredytem hipotecznym.

Krok 1: Wyzwolenie zdarzenia dojrzałościPonieważ sprzedaż domu jest wydarzeniem dojrzałości, zasadniczo dotyczy to pierwszego kroku.

W zależności od pożyczkodawcy za datę terminu zapadalności będzie uważana data wystawienia domu na sprzedaż lub data przyjęcia oferty.

Jednak rozsądnie jest skontaktować się z firmą obsługującą pożyczki, gdy zdecydujesz się na sprzedaż, abyś mógł potwierdzić kwotę pożyczki, którą będziesz musiał spłacić. Mądrym pomysłem jest również powiadomienie ich jak najszybciej, ponieważdata listy lub data oferty nie zawsze są datą terminu zapadalności.

Jeśli sprzedajesz, ponieważ pożyczkobiorca zmarł lub nie mieszka już w domu, jest to data ostatniego zamieszkania pożyczkobiorcy lub data śmierci ostatniego żyjącego współmałżonka.

Dlaczego data zdarzenia zapadalności ma znaczenie? Sprawdź krok drugi.

Krok 2: Skontaktuj się z obsługą pożyczkiDokładna data zdarzenia wymagalności ma znaczenie, ponieważ musisz powiadomić jednostkę obsługującą pożyczkę o odwróconej hipotece w ciągu 30 dni od zdarzenia wymagalności.

Gdy podmiot obsługujący pożyczkę otrzyma to powiadomienie, wyśle ​​list „należny i płatny.

Po wysłaniu pisma „należnego i wymagalnego podmiot obsługujący pożyczkę wyśle ​​rzeczoznawcę zatwierdzonego przez FHA w celu oceny aktualnego rynku nieruchomości.

Kwota należna pożyczkodawcy będzie albo całkowitą kwotą zadłużenia odwróconej pożyczki hipotecznej, albo 95% jej bieżącej wycenionej wartości, jeśli kwota zadłużenia przekracza wartość bieżącą.

Kwota niższa jest należną kwotą.

Po otrzymaniu przez pożyczkobiorcę (lub majątku) listu „należnego i wymagalnego masz 30 dni od daty wysłania listu na odpowiedź. Jeśli nie odpowiesz na to pismo, Twój pożyczkodawca odwrotnego kredytu hipotecznego może przystąpić do przejęcia domu.

Po udzieleniu odpowiedzi przejdziesz do kroku trzeciego.

Krok 3: Ustal plan spłatyTechnicznie rzecz biorąc, spłata odwróconej hipoteki jest wymagalna natychmiast po zaistnieniu zdarzenia wymagalności, np. Gdy pożyczkobiorca sprzedaje dom, przeprowadza się do placówki opieki lub umiera.

Jednak w zależności od pożyczkodawcy i warunków pożyczki prawdopodobnie będziesz mieć do sześciu miesięcy na spłatę odwróconej pożyczki hipotecznej.

„Osiedle ma sześć miesięcy na sprzedaż nieruchomości, z dwoma opcjonalnymi trzymiesięcznymi przedłużeniami – wyjaśnia Kennedy.

„Bardzo ważne jest, aby informować osobę obsługującą pożyczkę o procesie i wykazać, że dom jest aktywnie sprzedawany lub finansowanie jest aktywnie poszukiwane, aby uniknąć jakichkolwiek konsekwencji prawnych.

Nie zapominaj, że głównym skutkiem prawnym jest wykluczenie – które wyrywa proces sprzedaży domu z twoich rąk.

Jeśli więc potrzebujesz więcej czasu, złóż wniosek o przedłużenie z dużym wyprzedzeniem i poproś o pisemną weryfikację zezwoleń na przedłużenie od swojego podmiotu obsługującego pożyczki.

Krok 4: Rozlicz pożyczkę i rozdziel wpływyPodobnie jak w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, po sprzedaży domu wpływy zostaną rozdzielone w momencie zamknięcia – wraz z niezbędnymi środkami przeznaczonymi na spłatę odwróconego kredytu hipotecznego.

Rozliczając odwrócony kredyt hipoteczny spłacasz:

  • Kwota główna pożyczona w ramach odwróconej hipoteki
  • Naliczone odsetki od pożyczonej kwotyInne niezapłacone opłaty (np. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego)„Jeśli saldo odwróconej hipoteki przekracza wartość domu, właściciel domu lub spadkobiercy nie są odpowiedzialni za spłatę tej różnicy, wyjaśnia Kennedy.

    „Dobra wiadomość jest taka, że ​​odwrócony kredyt hipoteczny to pożyczka bez regresu. Dlatego ani właściciel domu, ani spadkobiercy nie są odpowiedzialni za spłatę jakiejkolwiek części pożyczki, która przekroczyła szacowaną wartość lub cenę sprzedaży.

    Jeżeli wpływy ze sprzedaży przekraczają kwotę zadłużenia z tytułu odwróconej hipoteki, wówczas wszelkie pozostałe pieniądze (kapitał własny) są rozdzielane między sprzedającego dom lub spadkobierców spadku.

    Źródło: (Zdjęcia startowe)

    Sprzedajesz dom z odwróconą hipoteką? Uważaj na te pułapki

    Sprzedaż domu z odwróconą hipoteką może wydawać się skomplikowana, ale w rzeczywistości jest raczej prosta – o ile będziesz postępować zgodnie z odpowiednimi krokami.

    „Przestrzeganie wyznaczonego harmonogramu jest niezbędne, aby uniknąć wszelkich komplikacji prawnych i utrzymać otwarte linie komunikacji z podmiotem obsługującym pożyczki – radzi Kennedy.

    „Ważne jest, aby zadawać pytania dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego. Podmiot obsługujący pożyczkę zawsze pomoże Ci przejść proces pożyczki, więc pamiętaj, aby zachować jego numer telefonu lub adres e-mail w dogodnym miejscu .

    Innym błędem, jaki mogą popełnić spadkobiercy dziedziczący, jest to, że zapłacą za dużo za utrzymanie majątku.

    Pamiętaj, że jeśli odwrócony dług hipoteczny przekracza kwotę wyceny, wówczas dług zostaje zmniejszony do 95% wycenionej wartości. Oznacza to, że spadkobierca dziedziczący, który chce zachować dom, może spłacić dług w wysokości 95% wartości.

    Mówiąc prościej, jeśli dług hipoteczny wynosi 150 000 dolarów, ale dom szacuje się na 100 000 dolarów, wówczas zadłużenie zostaje zredukowane do 95 000 dolarów, co oznacza, że ​​dziedziczący spadkobierca mógłby kupić dom za 95 000 dolarów bez konieczności spłaty całego długu w wysokości 150 000 dolarów.

    Podsumowanie sprzedaży domu z odwróconą hipotekąZłożony proces potrzebny do uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego – a rodzaj pożyczki jest mniej niż gwiezdna reputacja – może sprawić, że sprzedaż domu, który ma taki, będzie zniechęcającym przedsięwzięciem.

    Jeśli jednak wykonasz odpowiednie kroki i zasięgniesz porady certyfikowanego specjalisty ds. Kredytów hipotecznych, będziesz w stanie bezproblemowo przejść przez ten proces. Całe doświadczenie będzie jeszcze łatwiejsze, jeśli będziesz współpracować z doświadczonym agentem nieruchomości, który ma doświadczenie w odwrotnym kredycie hipotecznym, takim jak specjalista od nieruchomości dla seniorów.

    Źródło obrazu artykułu: (fizkes / Shutterstock)

  • Udostępnij na Facebooku
  • Podziel się na TwitterzeUdostępnij w Google+Zapisz na PinterestChristine Bartsch, była instruktorka sztuki i projektowania, posiada tytuł magistra w dziedzinie kreatywnego pisania na Uniwersytecie Spalding. Rozpoczynając karierę pisarską w 2007 roku, Christine tworzyła materiały do ​​projektowania wnętrz dla firm, takich jak USA Today i Houzz.