Co to jest podwodny kredyt hipoteczny?

Category: Spłatę Kredytu
17 lutego 2021

Kryzys hipoteczny Pytania i odpowiedzi: „Co to jest podwodny kredyt hipoteczny?

Nie mam pojęcia, dlaczego nigdy wcześniej nie poruszałem tego tematu… być może pomyślałem, że to zbyt prosta koncepcja, ale najwyraźniej przydałoby się właściwe wyjaśnienie, biorąc pod uwagę, że miliony kredytów hipotecznych są teraz pod wodą w całym kraju.

Mówiąc prościej, „podwodny kredyt hipoteczny definiuje się jako kredyt mieszkaniowy z niespłaconym saldem przekraczającym wartość powiązanej nieruchomości.

Podwodny kredyt hipoteczny można również określić jako „odwrócony kredyt hipoteczny lub „ujemny kredyt kapitałowy.

Spójrzmy na przykład podwodnego kredytu hipotecznego, aby zilustrować:

Aktualne saldo kredytu hipotecznego: 500 000 USD

Aktualna wartość domu: 400 000 USD

Kapitał własny domu: – 100 000 USD (kapitał ujemny)

W tym dość powszechnym scenariuszu pożyczkobiorca spłaciłby pod wodą 100 000 dolarów, ponieważ obecnie jest winien 500 000 dolarów, a wartość domu wynosi obecnie tylko 400 000 dolarów.

Zwykle na zdrowym rynku nieruchomości widać coś odwrotnego. Właściciel domu może mieć saldo kredytu hipotecznego w wysokości 500 000 USD i wartość nieruchomości w wysokości 600 000 USD dzięki regularnym spłatom kredytu hipotecznego i wzrostowi ceny domu.

Gdyby tak było, właściciel domu miałby 100 000 dolarów kapitału własnego i ustaliłby ich stosunek wartości kredytu do wartości (współczynnik LTV) na około 83%.

W przykładzie dotyczącym podwodnego kredytu hipotecznego pożyczkobiorca miałby współczynnik LTV na poziomie 125% (im niższa liczba, tym lepsi ludzie).

LTV powyżej 100% oznacza ujemny kapitał własny lub status podwodny. To nie jest dobre!

Dlaczego hipoteki są pod wodą?
  • Pożyczkobiorcy są winni więcej niż warte są ich domy
  • Ponieważ wielu zaciągnęło zerowe kredyty hipoteczneI spłacali tylko odsetki lub niech hipoteka amortyzuje się negatywniePotem ceny domów gwałtownie spadłyPowyższy przykład podwodnego kredytu hipotecznego jest obecnie dość powszechny z kilku powodów.

    Nie, nie było wielkiej powodzi… ani szkód spowodowanych przez wodę.

    W okresie boomu mieszkaniowego ceny mieszkań były bardzo zawyżone, nikt nie będzie temu zaprzeczał. W tym samym czasie wielu pożyczkobiorców nie zaciągnęło żadnych kredytów hipotecznych, czyli 100-procentowego finansowania, aby się zakwalifikować.

    Zasadniczo, ponieważ ceny domów były tak wysokie, nowi uczestnicy rynku byli zasadniczo zmuszeni do finansowania swoich zbyt drogich domów ryzykownymi rodzajami finansowania, ponieważ był to jedyny sposób, w jaki mogli sobie pozwolić na przedmiotowe nieruchomości.

    I prawdopodobnie wybrali te ryzykowne rodzaje pożyczek tylko dlatego, że mogli.

    W końcu po co odkładać dużo pieniędzy, jeśli nie musisz, zwłaszcza jeśli myślisz, że ceny domów wzrosną. To była fatalna wada.

    Kiedy ceny domów gwałtownie spadły, ci, którzy zaczynali bez kapitału (100% finansowania), szybko znaleźli się w tak zwanej sytuacji „podwodnej, zwłaszcza że większość spłacała w najlepszym przypadku jedynie spłaty kredytu hipotecznego oprocentowanego.

    Problem ten zaostrzył się jeszcze w przypadku osób, które zdecydowały się na zaciągnięcie kredytów hipotecznych z opcją, co pozwoliło na ujemną amortyzację.

    Tak, w tamtym czasie istniały kredyty hipoteczne, które pozwalały właścicielom domów płacić mniej niż łączna kwota odsetek należnych każdego miesiąca, a nawet miały na celu umożliwienie pożyczkobiorcom wpadnięcie w podwodne pozycje.

    Ale wszyscy zakładali, że ceny domów będą nadal rosły w górę, więc nikt się nad tym nie zastanawiał.

    Nawet właściciele domów, którzy co miesiąc spłacali w całości spłatę kredytu hipotecznego, znajdowali się pod wodą z powodu rażąco zawyżonych cen domów i gwałtownych spadków, które po tym nastąpiły.

    Wyjaśnia to również strategiczne niewypłacalność, w której właściciele domów decydują się odejść od swoich kredytów hipotecznych, ponieważ znajdują się tak daleko pod wodą, że nigdy nie spodziewają się odzyskania utraconego kapitału.

    Lub po prostu poczuć, że mogą zacząć od nowa z saldem kredytów hipotecznych bardziej zbliżonym do dzisiejszych cen domów.

    Co zrobić, jeśli masz podwodny kredyt hipoteczny…
    • Istnieją opcje dla pożyczkobiorców z podwodnymi hipotekami
    • Mianowicie Affordable Refinance Program (HARP)Co pozwala właścicielom domów na refinansowanie bez ograniczeń LTVAle musisz być na bieżąco z płatnościamiTwoja pożyczka musi być własnością Fannie Mae lub Freddie MacJeśli masz pożyczkę FHA, opcją może być również usprawnienie refinansowaniaChociaż opcje nie są dobre dla osób posiadających podwodne kredyty hipoteczne, z pewnością pojawia się coraz więcej programów, które ich dotyczą.

      Być może słyszałeś o pewnym rządowym programie modyfikacji pożyczek skierowanym do osób posiadających podwodne kredyty hipoteczne, który umożliwia refinansowanie do 125 procent LTV… to nie przypadek.

      Niedawno rząd uruchomił program pomocy właścicielom domów w refinansowaniu podwodnych kredytów hipotecznych, niezależnie od tego, jak głęboko się znajdują.

      Niestety, ten program, znany jako HARP Phase II, jest dostępny tylko dla osób posiadających kredyty hipoteczne wspierane przez Fannie Mae i Freddie Mac.

      Jednak podobne opcje są dostępne dla osób posiadających pożyczki FHA i pożyczki VA, więc nie martw się.

      Jeśli masz podwodny kredyt hipoteczny, dobrze byłoby skontaktować się z pożyczkodawcą i / lub osobą obsługującą pożyczki, aby sprawdzić, jakie opcje są dla Ciebie dostępne.

      Możesz być zaskoczony, gdy odkryjesz, że istnieją opcje refinansowania, które pozwalają uzyskać niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, a w niektórych przypadkach nawet obniżenie kwoty głównej.

      Oczywiście zdarzają się przypadki, w których pożyczkobiorcy są tak głęboko pod wodą, że najlepszym rozwiązaniem może być odejście.

      Mówiąc najprościej, jeśli pożyczkobiorca jest tak pod wodą, że osiągnięcie rentowności zajmie dekadę lub dłużej, argument jest uzasadniony.

      Lepiej będzie odejść, wynająć na kilka lat i kupić ponownie, gdy będziesz gotowy.

      W ten sposób nie będziesz czekać latami na powrót kredytu hipotecznego nad wodę.

      Po prostu pamiętaj, aby rozważyć wszystkie opcje i najpierw opracować plan długoterminowy. To poważna decyzja i tak należy ją traktować.