Co to jest stosunek kredytu do kosztów (LTC)?

Category: Inny Sposób
17 lutego 2021

Pobierz nasz 43-stronicowy przewodnik po inwestowaniu w nieruchomości już dziś!

Nieruchomości od dawna są inwestycją dla tych, którzy chcą budować długoterminowe bogactwo przez pokolenia. Pomożemy Ci poruszać się po tej klasie aktywów, zapisując się do naszego obszernego przewodnika po inwestowaniu w nieruchomości.

Inwestorzy w nieruchomości używają różnych wskaźników do pomiaru ryzyka inwestycji w nieruchomości komercyjne. Współczynnik kredytu do kosztów (LTC) jest często stosowany głównie w przypadku projektów związanych z budową nieruchomości, takich jak budowa od podstaw lub przebudowa z wartością dodaną. Wskaźnik kredytu do kosztów mierzy zadłużenie wykorzystane do finansowania projektu w porównaniu z całkowitym kosztem budowy. Zatem im wyższy wskaźnik LTC, tym większa dźwignia finansowa zastosowana przez dewelopera do ukończenia projektu, co zwiększa jego profil ryzyka.

Co to jest współczynnik LTC i jak jest używany w CRE?

Wskaźnik kredytu do kosztów mierzy dźwignię finansową projektu dotyczącego nieruchomości komercyjnych (CRE). Porównuje kwotę zadłużenia jako procent całkowitych kosztów ukończenia projektu budowlanego, niezależnie od tego, czy będzie to inwestycja od podstaw, czy też przebudowa o wartości dodanej. Im wyższy wskaźnik, tym większe zadłużenie deweloper przeznacza na finansowanie budowy, co zwiększa ryzyko inwestycji.

Wskaźnik KDT jest ważnym miernikiem dla inwestorów w projekty dotyczące nieruchomości komercyjnych z dodaną lub od podstaw komponentem budowlanym. Na przykład wiele platform finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości oferuje możliwość inwestowania w pożyczki na nieruchomości udzielane deweloperom, a także inwestycje kapitałowe w projekty deweloperskie i przebudowy. Jednym ze sposobów, w jaki inwestorzy mogą ocenić profil ryzyka tych możliwości, jest obliczenie LTC projektu. Im ten procent jest bliżej 80%, tym jest bardziej ryzykowny, ponieważ deweloper zapewnia mniejszą poduszkę kapitałową.

Jak obliczasz LTC?

Wskaźnik LTC oblicza procent pożyczki lub kwotę finansowania, które pożyczkodawca jest skłonny zapewnić w porównaniu z całkowitym kosztem budowy projektu nieruchomościowego. Inwestorzy obliczają go, dzieląc kwotę kredytu przez całkowity koszt projektu, w tym koszt budowy.

Na przykład deweloper szacuje, że ukończenie projektu wielorodzinnego, który obejmuje zakup gruntu, koszty zamknięcia, pozwolenia i inne opłaty oraz koszt budowy, będzie kosztować 1 milion USD. Pożyczkodawca w postaci twardych pieniędzy zgodził się udzielić pożyczki budowlanej w wysokości 750 000 USD na ten projekt, co oznacza, że ​​deweloper musi zainwestować 250 000 USD w kapitał własny. Tak więc LTC dla tego projektu wyniesie 75%.

Jaka jest różnica między LTC a LTV?

Inną ważną miarą używaną przez inwestorów w nieruchomościach komercyjnych jest wartość kredytu do wartości, czyli LTV. Miara ta mierzy kwotę zadłużenia w porównaniu z wycenioną lub godziwą wartością rynkową nieruchomości. Podobnie jak LTC, LTV pomaga inwestorom w nieruchomości komercyjne ocenić ryzyko projektu, przy czym wyższy procent wskazuje na większe ryzyko.

Inwestorzy w nieruchomości komercyjne używają LTV przede wszystkim do pomiaru dźwigni finansowej w przypadku nieruchomości o stabilnej pozycji. Na przykład, jeśli pożyczkodawcy zapewnią 800 000 USD finansowania dłużnego na w pełni wynajęty budynek biurowy, który jest na rynku za 1 milion USD, LTV nieruchomości wynosi 80%.

Jednak inwestorzy mogą również użyć wskaźnika LTV do pomiaru dźwigni finansowej, w przypadku gdy inwestycja deweloperska lub przebudowa spowoduje wzrost wartości nieruchomości powyżej kosztu początkowego. Na przykład platforma finansowania społecznościowego oferująca nieruchomości oferuje możliwość inwestowania w nieruchomości wielorodzinne o wartości dodanej. Początkowa cena zakupu wynosi 1 milion USD, a sponsor spodziewa się wydać 250 000 USD na ulepszenia w celu renowacji jednostek. Pożyczkodawca jest skłonny udzielić pożyczki hipotecznej na nieruchomość w wysokości 800 000 USD.

Po zakończeniu projektów renowacji kredytobiorca przewiduje, że remont pozwoli na zwiększenie czynszów, co zwiększy dochód operacyjny netto (NOI) nieruchomości. Według szacunków sponsora, mógłby on potencjalnie sprzedać nieruchomość za 1,35 miliona dolarów. Oto spojrzenie na współczynniki LTC i LTV w tym przykładzie: Metryczny

ObliczenieWynik Wskaźnik LTC

800 000 USD / (1 000 000 USD + 250 000 USD)64% Wskaźnik LTV po renowacji

800 000 USD / 1 350 000 USD59%Źródło: obliczenia autorskie.

Przy obu wartościach procentowych znacznie poniżej 80% poziomu zagrożenia byłaby to mniej ryzykowna inwestycja.

Inny sposób pomiaru ryzyka

Inwestorzy w nieruchomości komercyjne muszą przeprowadzić należytą staranność, zanim zainwestują kapitał w transakcję, szczególnie w przypadku bardziej ryzykownej transakcji, takiej jak projekt deweloperski. Jednym ze sposobów oceny profilu ryzyka okazji jest przyjrzenie się odsetkowi zadłużenia wykorzystanego do finansowania projektu za pomocą wskaźnika LTC. Im dalej poniżej 80%, tym większą amortyzację ma inwestor, gdyby coś poszło nie tak.

„Nieuczciwe zalety nieruchomości właśnie się poprawiły

Inwestowanie w nieruchomości zawsze było jedną z najskuteczniejszych ścieżek do niezależności finansowej. To dlatego, że oferuje niesamowite zwroty i jeszcze więcej niesamowitych ulg podatkowych.

Te korzyści nie były jednak wystarczające dla Wujka Sama, ponieważ nowa luka podatkowa pozwala teraz rozważnym inwestorom, którzy działają dziś, zablokować dziesięciolecia zwrotów wolnych od podatku. Przygotowaliśmy obszerny przewodnik podatkowy, w którym szczegółowo opisano, w jaki sposób możesz skorzystać z tej niepowtarzalnej okazji inwestycyjnej. Po prostu kliknij tutaj, aby otrzymać bezpłatną kopię.