Kredyt hipoteczny ze współdzieloną aprecjacją (SAM)

17 lutego 2021

Co to jest kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją (SAM)?

Hipoteka ze współdzieloną aprecjacją (SAM) ma miejsce, gdy pożyczkobiorca lub nabywca domu dzieli z pożyczkodawcą pewien procent wzrostu wartości domu. W zamian za tę dodatkową rekompensatę pożyczkodawca zgadza się na naliczenie stopy procentowej niższej od obowiązującej rynkowej stopy procentowej.

Zrozumienie hipoteki opartej na wspólnej aprecjacji

Kredyt hipoteczny ze współdzieloną wartością (SAM) różni się od zwykłego kredytu hipotecznego przy odsprzedaży nieruchomości. W przypadku standardowego kredytu hipotecznego pożyczkobiorca spłaca pożyczkodawcy należną kwotę główną pożyczki wraz z odsetkami przez określoną liczbę lat. Gdy pożyczkobiorca sprzedaje dom, dochody ze sprzedaży są wykorzystywane na spłatę kredytu hipotecznego, jeśli bank nadal ma saldo.

Na przykład, powiedzmy, że właściciel domu sfinansował 300 000 dolarów, a pod koniec kredytu hipotecznego pożyczkobiorca spłacił pożyczkę. Załóżmy, że wartość domu wzrosła z 300 000 $ do 360 000 $ lub 20%. Pożyczkobiorca zatrzymuje 20% zysk, a także wpływy ze sprzedaży.

W przypadku SAM pożyczkobiorca zgadza się przekazać pożyczkodawcy część wartości domu, gdy pożyczkobiorca sprzedaje dom, a także spłacić hipotekę. Doceniona kwota, która jest wypłacana bankowi, nazywana jest odsetkami warunkowymi, ponieważ dajesz pożyczkodawcy odsetki od docenionej wartości nieruchomości. Odsetki warunkowe ustalane są z góry i przysługują pożyczkodawcy przy sprzedaży nieruchomości. Bank zazwyczaj oferuje niższe oprocentowanie na SAM.

Korzystając z naszego wcześniejszego przykładu, załóżmy, że kredytobiorca zawarł z bankiem hipotekę o wspólnej wartości, która ma klauzulę warunkową w wysokości 25%. Jeśli pamiętasz, wartość domu wzrosła z 300 000 do 360 000 $, co przyniosło wzrost wartości o 60 000 $. Zgodnie z wytycznymi SAM właściciel domu zapłaciłby bankowi 25% lub 15 000 USD z 60 000 USD wzrostu wartości.

Kluczowe wnioski
  • Hipoteka ze współdzieloną aprecjacją (SAM) ma miejsce, gdy pożyczkobiorca lub nabywca domu dzieli z pożyczkodawcą pewien procent wzrostu wartości domu.
  • W zamian za tę dodatkową rekompensatę pożyczkodawca zgadza się na naliczenie stopy procentowej niższej od obowiązującej rynkowej stopy procentowej.Kredyt hipoteczny ze współdzieloną aprecjacją może mieć klauzulę stopniowego wycofywania po określonej liczbie lat.Odmiany kredytów hipotecznych w ramach wspólnej aprecjacji

    Kredyty hipoteczne z podziałem na spłatę mogą mieć różne uwarunkowania. SAM może zawierać klauzulę stopniowego wycofywania, zgodnie z którą może całkowicie wycofać się lub zmniejszyć procent wypłacany pożyczkodawcy w czasie. Klauzula zachęca właściciela do niesprzedawania nieruchomości i spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku niektórych klauzul odsetki warunkowe mogą zostać całkowicie wycofane, dzięki czemu właściciel domu nie jest nic winien w momencie sprzedaży.

    Inna odmiana klauzuli stopniowego wycofywania może przewidywać, że kredytobiorca płaci pewien procent wzrostu ceny domu tylko wtedy, gdy dom zostanie sprzedany w ciągu pierwszych kilku lat. Typowy okres stopniowego wycofywania przewidywałby, że 25% wzrostu wartości zostanie wypłacone pożyczkodawcy, jeśli pożyczkobiorca sprzeda w ciągu pięciu lat.

    Idealną sytuacją dla pożyczkobiorcy byłoby trzymanie domu przez pięć lat, a jeśli nastąpi wzrost wartości, sprzedaż go po piątym roku, ponieważ pożyczkobiorca zatrzymałby cały wzrost ceny. Jednak istnieje ryzyko dla pożyczkobiorcy. Jeśli pożyczkobiorca nie sprzedaje domu i nie ma go w posiadaniu do czasu wygaśnięcia kredytu hipotecznego, może nadal być zmuszony do zapłacenia bankowi swojej części docenionej wartości – o ile nie ma klauzuli wycofania.

    Z drugiej strony SAM pomagają pożyczkodawcom odzyskać utracone odsetki, jeśli pożyczkobiorca sprzedaje nieruchomość przed spłatą kredytu hipotecznego. Banki zarabiają na oprocentowaniu kredytu hipotecznego, a jeśli kupujący sprzeda dom, bank traci wszelkie przyszłe odsetki. Kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją pomaga zrekompensować część utraty odsetek od pożyczki w przypadku sprzedaży nieruchomości.

    Wspólne kredyty hipoteczne w praktyce

    Hipoteki oparte na wspólnej wartości są czasami stosowane w przypadku inwestorów w nieruchomości i płetw mieszkaniowych. Płetwy to inwestorzy, którzy kupują i remontują nieruchomość w nadziei osiągnięcia zysku. SAM-y dla płetw zwykle działają najlepiej na rosnącym rynku nieruchomości. Jednak ten rodzaj kredytu mieszkaniowego często ma limit czasowy na spłatę salda. Nieruchomości niesprzedane w terminie zazwyczaj mają refinansowanie pozostałego salda po obowiązującym kursie rynkowym.

    Innym zastosowaniem kredytu hipotecznego ze współdzieloną aprecjacją jest sytuacja, gdy pożyczka hipoteczna przekracza wartość domu lub jest pod wodą. Podwodny kredyt hipoteczny może wystąpić, jeśli rynek mieszkaniowy spadł po zakupie domu. Bank może zaproponować modyfikację kredytu w celu zmniejszenia zadłużenia hipotecznego w celu dopasowania go do niższej wartości rynkowej domu. W zamian bank mógłby poprosić o przekształcenie kredytu w hipotekę o wspólnym uznaniu.

    Jednak z SAM -ami mogą wystąpić różne problemy podatkowe, w wyniku których pożyczkodawcy mogą nie uzyskać takiego samego traktowania podatkowego za doceniony zysk jak pożyczkobiorcy. Dlatego ważne jest, aby skontaktować się z doradcą podatkowym lub księgowym w celu ustalenia, czy warto ubiegać się o kredyt hipoteczny ze współdzieloną aprecjacją.