Stowarzyszenia właścicieli domów: HOA i ich wpływ na Twój kredyt hipoteczny

Category: Przykład Jeśli
17 lutego 2021

Zobacz notowania oprocentowania kredytu hipotecznego dla Twojego domu

Klikając „Zobacz stawki, zostaniesz przekierowany do naszej ostatecznej firmy macierzystej, LendingTree. W oparciu o Twoją zdolność kredytową możesz zostać dopasowany do maksymalnie pięciu różnych pożyczkodawców.

Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) wpływają na Twoją zdolność do zakwalifikowania się i zamknięcia kredytu hipotecznego na kilka sposobów. Miesięczne, kwartalne lub roczne koszty członkostwa w stowarzyszeniu właścicieli domów są uwzględnione jako część wskaźnika zadłużenia do dochodów i należy je uwzględnić przy obliczaniu przystępnej miesięcznej raty mieszkaniowej. Kredytodawcy hipoteczni sprawdzą również sposób, w jaki HOA zarządza społecznością i zarządza nią, aby upewnić się, że spełnia ona ich wytyczne. Dobrze zarządzany HOA może pomóc w utrzymaniu wartości domu i standardów społeczności, które są ważne, jeśli chodzi o ochronę inwestycji w nieruchomość.

Co to jest HOA i jaki ma na Ciebie wpływ?

Stowarzyszenia właścicieli domów to prywatne organizacje założone przez mieszkańców określonej wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni lub osiedla mieszkaniowego w celu zarządzania i finansowania utrzymania wspólnych obszarów i budynków oraz ustanawiania i egzekwowania paktów, warunków i ograniczeń (CC & R) dla społeczności. Niektóre HOA mogą być zarządzane przez prywatne firmy deweloperskie (firmy zarządzające hoa), zazwyczaj w dużych aglomeracjach, takich jak Nowy Jork czy Los Angeles, podczas gdy inne mogą być obsługiwane przez wolontariuszy ze społeczności mieszkaniowej. HOA zazwyczaj koncentruje się na ochronie wartości nieruchomości i zapewnieniu przestrzegania pewnych minimalnych standardów w całej społeczności. Członkowie CC & R określą, jakie są oczekiwania wobec członków HOA.

Ważne jest, aby przejrzeć CC & R przed zakupem domu, aby upewnić się, że możesz żyć zgodnie z wymaganiami. Zakres tych zasad może być bardzo szeroki i obejmować takie rzeczy, jak kolory, które można pomalować w domu, lub to, czy wolno stawiać ogrodzenia lub wieszać oświetlenie zewnętrzne. Może również obejmować ograniczenia, które nie mają bezpośredniego związku z nieruchomością, takie jak typy i rozmiary zwierząt domowych, które są dozwolone w społeczności. Zmiana CC&R nie jest szybkim ani łatwym procesem, a złamanie tych zasad może skutkować grzywnami, utratą przywilejów społeczności i działaniami prawnymi. Przeczytanie Twoich CC & R poinformuje Cię również, kiedy i jak będziesz musiał uzyskać zgodę HOA przed rozpoczęciem projektu lub innej działalności regulowanej.

HOA zazwyczaj wybierają radę dyrektorów, składającą się z członków HOA, którzy poświęcają swój czas na regularne spotkania, głosowanie w odpowiednich sprawach i nadzorowanie budżetu społeczności. Otwarte spotkania odbywają się zazwyczaj okresowo, więc członkowie mogą zgłaszać wątpliwości, dyskutować i głosować nad rozwiązaniami, a także śledzić postępy projektów i konserwacji. Uczestnictwo w tych spotkaniach lub zasiadanie w zarządzie to okazja do zaangażowania się w swoją społeczność i poznania sąsiadów. Warto zauważyć, że nie wszystkie HOA są obowiązkowe, a niektóre społeczności mają również mniej formalne, dobrowolne stowarzyszenia.

Jak HOA wpływają na proces zakupu domu?

Kiedy kupujesz nieruchomość, która jest częścią obowiązkowego HOA, kredytodawcy hipoteczni uwzględniają Twoje opłaty HOA w kalkulacji wskaźnika wydatków mieszkaniowych. Chcą mieć pewność, że będziesz w stanie pozwolić sobie nie tylko na kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie, ale także na opłaty HOA. Ponieważ niezapłacone opłaty HOA mogą prowadzić do ustanowienia zastawu na nieruchomości i ostatecznie wszczęcia postępowania egzekucyjnego, pożyczkodawcy są zobowiązani do ich uwzględnienia. Jeśli Twój stosunek zadłużenia do dochodów przekroczy dopuszczalne limity z powodu opłat HOA, Twój wniosek o kredyt hipoteczny nie zostanie przyjęty.

Ogólnie rzecz biorąc, im bardziej osoba HOA jest odpowiedzialna, tym bardziej kosztowne będą jej opłaty. Społeczność spółdzielcza lub mieszkalna, w której HOA jest odpowiedzialna za obszary wspólne, zewnętrzne budynki i dachy oraz centra społecznościowe będą miały wyższe koszty operacyjne niż podmiejska dzielnica, której HOA jest odpowiedzialna tylko za egzekwowanie przepisów parkingowych i zapewnienie zgodności z CC & R. Oprócz miesięcznych opłat są zwykle wymagane opłaty administracyjne, aby przenieść członkostwo HOA z jednej osoby na drugą podczas procesu zakupu domu. Możliwe jest również, że mniejsza, pojedyncza HOA społeczności będzie częścią większej, nadrzędnej HOA, która ma odrębne zasady, przepisy i własne opłaty.

Aby upewnić się, że stowarzyszenie właścicieli domów spełnia ich wytyczne dotyczące pożyczek, pożyczkodawcy często przesyłają kwestionariusz do HOA przed zatwierdzeniem wniosku o pożyczkę. Obejmuje pytania dotyczące umowy lub ograniczeń odsprzedaży, obowiązkowych opłat, informacji o zakończeniu projektu oraz tego, czy HOA jest zaangażowana w jakiekolwiek toczące się lub trwające spory sądowe. Wiele HOA pobiera opłatę za wypełnienie kwestionariusza. Inwestorzy wtórni, tacy jak Fannie Mae, stworzyli ogólne formularze kwestionariuszy, z których często korzystają pożyczkodawcy.

Problemy z HOA i wnioskiem o kredyt hipoteczny

Większość problemów, które pojawiają się w przypadku HOA w ramach procesu składania wniosku o kredyt hipoteczny, wynika z ankiety pożyczkodawcy. Niektóre rzeczy mogą wymknąć się spod Twojej kontroli, na przykład jeśli HOA jest zaangażowana w proces sądowy lub jeśli zbyt mało jednostek jest zamieszkałych przez właścicieli. Inne czynniki, takie jak społeczność oferująca udogodnienia hotelowe lub krótkoterminowy wynajem wakacyjny, to sygnały ostrzegawcze, na które należy zwrócić się z pożyczkodawcą na wczesnym etapie. Wielu pożyczkodawców ma listę HOA i sytuacji mieszkaniowych, których nie mogą sobie poradzić, więc najlepiej zapytać o to jak najszybciej, aby uniknąć przyszłych frustracji.

Rozważając zakup nieruchomości w społeczności z HOA, powinieneś poprosić o kopię budżetu HOA i zestawień finansowych, a także najnowsze protokoły z zebrań HOA. Będziesz chciał je przejrzeć, aby upewnić się, że HOA ma wystarczające fundusze i rezerwy, aby utrzymać swoje wydatki bez podnoszenia składek stowarzyszeniowych w najbliższej przyszłości. Protokół ze spotkania może ci powiedzieć, czy są jakieś bieżące problemy z konserwacją, o których musisz wiedzieć, zwłaszcza te, które mogą prowadzić do specjalnej oceny. Jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy z pożyczkodawcą hipotecznym, warto również wiedzieć, z kim możesz się skontaktować na HOA, aby spróbować rozwiązać problem.

Niektórzy pożyczkodawcy są bardziej wygodni i zdolni niż inni, jeśli chodzi o pożyczanie mieszkań i spółdzielni oraz radzenie sobie ze złożonością HOA. Im większą kontrolę pożyczkodawca ma nad własnymi wytycznymi i ubezpieczeniem, tym lepiej. Jeśli chcesz kupić dom w okolicy, w której mieszkania i spółdzielnie są powszechne, pożyczkodawcy, którzy mają tam siedzibę, powinni być w stanie z łatwością zarządzać Twoim zakupem. Jeśli HOA nie jest powszechne w tym regionie, zwrócenie się do pożyczkodawcy z większą, regionalną lub krajową obecnością pomoże upewnić się, że ma on niezbędne doświadczenie w obsłudze HOA.

Kenny jest analitykiem ds. Bankowości i kredytów hipotecznych w ValuePenguin i pracuje w branży finansowej od 2013 roku. Wcześniej Kenny był starszym analitykiem inwestycyjnym w PFM Asset Management LLC. Posiada tytuł licencjata z Carnegie Mellon University, gdzie specjalizował się w stosunkach międzynarodowych i polityce. Jest posiadaczem karty CFA®.

Uwaga redakcyjna: treść tego artykułu oparta jest wyłącznie na opiniach i zaleceniach autora. Nie został sprawdzony, zlecony ani w inny sposób zatwierdzony przez żadnego z naszych partnerów sieciowych.

na bezpiecznej stronie LendingTree. NMLS # 1136: obowiązują warunki i postanowienia

na bezpiecznej stronie LendingTree. NMLS # 1136: obowiązują warunki i postanowienia