Wynajem: Finansowanie i zarządzanie więcej niż 4 nieruchomościami

Wynajem: Finansowanie i zarządzanie więcej niż 4 nieruchomościami
Category: Możesz Użyć
16 października 2020

W tym artykule:

Nieruchomości inwestycyjne od dawna okazały się skuteczną strategią budowania bogactwa. Ale wraz ze wzrostem liczby wypożyczeń rosną wyzwania. Istnieje kilka sposobów finansowania więcej niż czterech nieruchomości:

  1. Kredyt hipoteczny Fannie Mae na 5-10 nieruchomości
  2. „Ogólny” kredyt hipoteczny umożliwia sfinansowanie wielu nieruchomości jednym kredytem
  3. Pożyczki portfelowe obniżają limit czterech nieruchomości i możesz nie wymagać od ciebie udokumentowania swoich dochodów

Możesz także napotkać wyzwania związane z zarządzaniem większą liczbą wypożyczeń. Zatrudnienie zarządcy nieruchomości może zaoszczędzić czas i pieniądze.

Nie bój się: fundusze są dostępne

Chcesz więcej wypożyczeń? Następnie musisz posiadać więcej wynajmowanych nieruchomości. Jednak wiele banków i pożyczkodawców nie lubi jednocześnie finansować wielu nieruchomości inwestycyjnych. Dzieje się tak, ponieważ zwiększa to ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Ich myśl? Tworzenie i zarządzanie wszystkimi tymi pożyczkami dla jednego klienta jest zbyt trudne.

Na szczęście istnieje kilka opcji dla kredytobiorców, którzy chcą posiadać więcej niż cztery nieruchomości na wynajem. Fannie Mae i Freddie Mac oferują programy pożyczkowe. Możesz też skorzystać z ogólnego kredytu hipotecznego lub pożyczki portfelowej.

Jeśli chcesz poszerzyć swój portfel własności, rozejrzyj się i rozważ swoje wybory. Dowiedz się, do czego się kwalifikujesz. I wiedz, w co się pakujesz, zanim się zdecydujesz. Posiadanie wielu wypożyczalni może przynieść wiele korzyści, ryzyka i obowiązków.

Opcja 1: Fannie Mae

Program Fannie Mae 5-10 Properties umożliwia finansowanie od 5 do 10 nieruchomości jednocześnie. Mogą to być nieruchomości na wynajem. Ale musisz spełnić następujące kryteria:

  • Posiadaj od 5 do 10 nieruchomości mieszkalnych, każda z dołączonym finansowaniem
  • Zapłać 25 procent zniżki za zakup jednej sztuki; zapłać 30 procent za zakup od dwóch do czterech sztuk
  • Zdobądź 30% kapitału własnego dla wszystkich rodzajów nieruchomości (jedno-, dwu-, trzy- lub czterojednostkowych) podczas ubiegania się o refinansowanie
  • Mieć minimalną zdolność kredytową 720
  • Unikaj spłaty kredytu hipotecznego w ciągu ostatnich 12 miesięcy od jakiegokolwiek kredytu hipotecznego
  • Nie mieć bankructw ani przejęć nieruchomości w ciągu ostatnich siedmiu lat
  • Przedstaw dwuletnie zeznania podatkowe wskazujące dochody z najmu ze wszystkich wynajmowanych nieruchomości
  • Nalicz sześć miesięcy rezerw na PITI (kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie) od każdej z finansowanych nieruchomości
  • Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj listę kontrolną wielu finansowanych nieruchomości Fannie Mae

Pamiętaj, że Fannie Mae pozwala również na wypłatę gotówki z domu zakupionego bezpłatnie na aukcji lub w inny sposób. Możesz użyć tej zasady „opóźnionego finansowania”, aby uzyskać więcej gotówki i kupić więcej nieruchomości.

Opcja 2: Freddie Mac

Freddie Mac oferuje swój program kredytów hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne. Umożliwia to sfinansowanie do sześciu jedno- lub czteroosobowych nieruchomości, w tym podstawowego miejsca zamieszkania. Ale musisz spełnić surowe kryteria (patrz sekcja 4201.16 przewodnika, na stronie 282), w tym:

  • Skorzystaj z miesięcznych kosztów mieszkania w głównym miejscu zamieszkania, aby obliczyć stosunek miesięcznych kosztów mieszkaniowych do dochodów
  • Mieć minimalną zdolność kredytową 720
  • Zapłać 15 procent zniżki za zakup jednej sztuki; zapłać 25 procent za zakup od dwóch do czterech sztuk
  • Zdobądź 15% kapitału własnego w przypadku nieruchomości z jedną jednostką i 25% kapitału własnego w przypadku nieruchomości o wielkości od dwóch do czterech jednostek podczas ubiegania się o refinansowanie
  • Nie przekraczaj maksymalnego wskaźnika zadłużenia do dochodu wynoszącego 45 procent w przypadku kredytów hipotecznych z ręcznym zabezpieczeniem
  • Zarezerwować dwumiesięczne rezerwy na PITI dla dowolnych nieruchomości od dwóch do czterech lokali
  • Traktuj zagregowany ujemny dochód z wynajmu wszystkich wynajmowanych nieruchomości jako zobowiązanie; zostanie to uwzględnione przy obliczaniu miesięcznego wskaźnika spłaty zadłużenia do dochodu
  • Nie przyjmuj prezentów od krewnych ani prezentów / grantów od agencji do wykorzystania w swoich funduszach
  • Jeśli dochód z najmu nie jest wykorzystywany do zakwalifikowania się, użyj miesięcznej kwoty płatności za nieruchomość obciążoną hipoteką plus koszty operacyjne, aby obliczyć miesięczny stosunek spłaty zadłużenia do dochodu

Opcja 3: ogólny kredyt hipoteczny

Ogólny kredyt hipoteczny finansuje dwie lub więcej nieruchomości w ramach jednej pożyczki. Oznacza to, że musisz zapłacić tylko jeden zestaw opłat i kosztów zamknięcia, aby sfinansować wiele wynajmowanych nieruchomości. Nieruchomości stanowią zabezpieczenie kredytu.

Dobra wiadomość: ten kredyt hipoteczny zawiera klauzulę zwolnienia. Możesz sprzedać jedną ze swoich wynajmowanych nieruchomości i wykorzystać wpływy według własnego uznania – nawet na zakup innej nieruchomości. Nie musisz wykorzystywać zysków, aby spłacić pożyczkę.

Zła wiadomość: jeśli spłacisz jedną nieruchomość, pożyczkodawca może spróbować ubiegać się o wszystkie twoje nieruchomości objęte pożyczką.

Ponadto „Pożyczki ogólne mają często szereg ograniczeń i kar przedterminowych. Mogą również mieć uciążliwe klauzule zwolnienia, jeśli chcesz sprzedać nieruchomość ”- mówi pośrednik ds. Nieruchomości Bruce Ailion.

Opcja 4: pożyczka portfelowa

Odrzuciła Cię Fannie Mae, Freddie Mac lub pożyczkodawca hipoteczny? Wypróbuj pożyczkodawcę portfelowego. Są to często mniejsze prywatne banki, firmy finansowe lub inwestorzy.

To, co czyni pożyczkodawcę pożyczkodawcą „portfelowym”, to fakt, że nie sprzedaje on swoich pożyczek inwestorom w sposób, w jaki robią to pożyczkodawcy Fannie Mae i Freddie Mac. Utrzymuje swoje pożyczki we własnym portfelu inwestycyjnym i przejmuje całe ryzyko związane z pożyczką. To pozwala pożyczkodawcy portfelowemu na tworzenie własnych wytycznych.

Uzyskanie zgody na pożyczkę portfelową może być łatwiejsze. Tacy pożyczkodawcy mogą również nie ograniczać liczby wynajmowanych nieruchomości, które chcesz kupić.

„Znam pożyczkodawców, którzy pozwalają na finansowanie nawet 20 nieruchomości na wynajem” – mówi Brian Emerson z Edge Home Finance Corporation.

Zrozum, że pożyczkodawcy portfelowi mogą pobierać wyższe stopy procentowe i opłaty. Dokładnie porównaj wszystkie stawki, koszty i warunki pożyczki.

Co wziąć pod uwagę przed finansowaniem ponad czterech nieruchomości na wynajem

Przed podjęciem decyzji o wynajmie wielu nieruchomości weź pod uwagę następujące wskazówki:

Wypróbuj wielu różnych pożyczkodawców.

„Zwróć uwagę na lokalne banki i spółdzielcze kasy pożyczkowe, które lubią obsługiwać małe firmy” – mówi Joshua Harris, profesor kliniczny ds. Nieruchomości w Schack Institute of Real Estate na NYU. „Zapoznaj się również z prywatnymi pożyczkodawcami, którzy w przeszłości udzielali kredytów hipotecznych lokalnym właścicielom”.

Znajdź eksperta, któremu możesz zaufać.

„Problem z finansowaniem wielu nieruchomości nie polega na tym, że finansowanie jest niedostępne. To znalezienie eksperta, który wie, jak zrobić te pożyczki ”- mówi Emerson. „Wybierz i współpracuj z doświadczonym brokerem kredytów hipotecznych, który ma wiedzę i umiejętności potrzebne do wykonania zadania”.

Wezwać pomoc.

„Zdecyduj, jak chcesz pracować na pełen etat w branży nieruchomości” – dodaje Harris. „Więcej nieruchomości to więcej najemców, problemów z utrzymaniem i pracy. Pomyśl o zatrudnieniu specjalistów do wynajmowania i utrzymywania Twoich nieruchomości oraz zarządzania nimi ”.

Przygotuj się na przestrzeganie większej liczby zasad. „Jeśli posiadasz więcej niż cztery nieruchomości, podlegasz uczciwym prawom mieszkaniowym. Nieznajomość prawa może być bardzo kosztowna ”- mówi Ailion.

Kiedy jesteś poważnym inwestorem w nieruchomości, prawdopodobnie pracujesz z zespołem – pośrednikami w obrocie nieruchomościami, prawnikami, specjalistami ds. Tytułów i zarządcami nieruchomości. Twój pożyczkodawca powinien być również ważnym i cennym członkiem tego zespołu.